Kiinteistönhoito

Johdanto

Kiinteistönhoidon palveluja tarjoavat yritykset vastaavat erilaisten kiinteistöjen korjaus-, kunnossa- ja ylläpitopitotöistä. Hyvän hoidon ansiosta kiinteistöt pysyvät kunnossa, mikä parantaa niin sisä- kuin ulkotilojen käytettävyyttä, turvallisuutta ja viihtyisyyttä sekä ylläpitää kiinteistöjen arvoa. Kiinteistöillä on suuri kansantaloudellinen merkitys, sillä kansallisvarallisuudestamme noin puolet on rakennetussa ympäristössä.

Tuotteet ja palvelut

Tässä esiteltävä Kiinteistönhoito on yksi kiinteistöpalvelujen osa-alue. Katso myös Siivouspalvelut, Toimitilapalvelut, Tekniset (LVISKA) palvelut, Turvapalvelut ja Isännöinti.

Kiinteistöt tarvitsevat säännöllistä hoitoa

Kiinteistönhoidon tavoitteena on ylläpitää kiinteistön kuntoa ja haluttuja olosuhteita sekä säilyttää kiinteistön arvo mm. optimoimalla ylläpitoon käytettävät kustannukset.

Kiinteistöt muodostuvat rakennuksista, piha-alueista ja näiden teknisistä järjestelmistä, rakennelmista ja kasvustoista. Nämä kaikki tarvitsevat säännöllistä hoitoa ja huoltoa, jotta kiinteistö pysyisi toimivana, turvallisena, terveellisenä ja viihtyisänä ympäristönä. Kiinteistönhoito kohdistuu asuin- ja toimitilojen ohella koko rakennettuun ympäristöön, kuten tiestöön.

Kiinteistönhoitopalveluja tarjoavat niihin erikoistuneet yritykset. Kiinteistönomistaja ja -käyttäjä tuottavat tarvitsemansa palvelut itse ja/tai tilaavat ne alan yritykseltä, joka ottaa ne hoitaakseen sopimus- tai palkkiopohjalta. Palveluiden hankkijalta ja tuottajalta edellytetään kiinteistön ominaisuuksien ja käyttäjien tarpeiden tuntemusta.

Kiinteistönhoidon palveluita

Kiinteistönhuolto kohdistuu kiinteistön rakenteisiin, rakennusosiin ja teknisiin järjestelmiin. Kiinteistönhuoltotöitä ovat kiinteistön pienkorjaukset ja kunnossapitotyöt sekä LVIS-laitteiden valvonta ja pienet huoneistokorjaukset.

Tarkoituksena on estää vikojen ilmaantuminen ja pitää huollettava kohde käyttö- ja toimintakunnossa. Kunnossapidolla pyritään myös säilyttämään kiinteistön ominaisuudet ja laatutaso, mikä tapahtuu esimerkiksi uusimalla tai korjaamalla vialliset ja kuluneet osat.

LVISKA-työt kohdistuvat kiinteistön lämmitys-, vesijohto-, viemäri-, ilmastointi-, sähkö-, kylmä- sekä automaatiojärjestelmiin. Näiden taloteknisten järjestelmien avulla kiinteistössä pidetään yllä haluttuja olosuhteita tai toimintoja. Tehtäviin kuuluu järjestelmien ohjaus, valvonta ja tarkastus sekä energiankulutuksen seuranta.

Kiinteistöissä on nykyään yhä enemmän myös erilaisia automaatiojärjestelmiä, joilla voidaan mm. valvoa ja ohjata LVIS-järjestelmiä, hoitaa kulunvalvontaa ja havaita jo alkuvaiheessa esimerkiksi tulipalo tai vesivahinko.

Ulkoalueiden hoito on keskeinen osa kiinteistönhoitoa. Tehtäviä ovat esimerkiksi pihojen puhtaanapito, nurmikoiden leikkuu, lumityöt ja liukkauden torjunta hiekoittamalla. Myös liputusten hoitaminen on tyypillinen kiinteistönhoitajan tehtävä.

Siivouspalvelut ovat keskeinen osa kiinteistön puhdistuspalveluita. Siivouksen tarkoituksena on halutun puhtaustason ylläpitäminen. Siivoukseen kuuluvat mm. lian ja roskien poisto sekä likaantumista vähentävä pintojen hoito ja suojaus. Siivouspalveluja tarjoavat sekä siivousyritykset että kiinteistöpalveluyritykset (ks. Ammattinetistä Siivouspalvelut).

Kiinteistönhoitoon kuuluu myös ympäristöpalveluita, kuten jätehuollon suunnittelu, valvonta ja koordinointi, sekä jätetilojen puhdistus. Itse jätteen keruu kuuluu käytännössä usein jätehuoltoyhtiölle.

Muita kiinteistönhoidon palveluita ovat esimerkiksi vartioinnista ja turvallisuudesta vastaaminen, aulatilojen vastaanottopalvelut sekä erilaiset toimiston tukipalvelut kuten postinlajittelu, skannaus ja kokousemäntäpalvelut.

Työtehtäviä kiinteistönhoidossa

Kiinteistönhoidon työtehtävät ovat monipuolisia ja työpäivät vaihtelevia. Kiinteistönhoitoalalla on tarjolla tehtäviä, joissa korostuvat teknisen osaamisen lisäksi asiakaspalvelutaidot, itsenäisyys ja vastuullisuus. Alalla on tarjolla myös johto-, esimies-, kehittämis- ja myyntitehtäviä, joiden vaatimukset vaihtelevat.

Työskentely tapahtuu esimerkiksi teollisuus- ja toimistokiinteistöissä sekä julkisissa rakennuksissa ja asuinrakennuksissa. Johto-, suunnittelu-, kehittämis- ja markkinointityötä tehdään toimisto- ja asiakasympäristöissä.

Alla joitakin esimerkkejä kiinteistönhoidon ammateista ja tehtävistä:

Kiinteistötyönjohtaja johtaa suuren kiinteistön työntekijöiden työtä. Töiden suunnittelu ja toimistotyöt ovat keskeinen osa toimenkuvaa, mutta pienissä toimistoissa työnjohtaja osallistuu itsekin huolto- ja korjaustöihin. Työnjohtotehtävät edellyttävät riittävää työkokemusta alalta sekä vahvaa teknistä osaamista.

Kiinteistöhuoltomiehen (kiinteistönhoitaja, huoltomies, laitosmies) työtehtävät koostuvat kiinteistön laitteiden ja rakenteiden huollosta, valvonnasta, määräaikaistarkastuksista ja ulkoalueista huolehtimisesta. Pienet korjaukset ja asennukset kuuluvat työnkuvaan. Kiinteistöhuoltomiehet vastaavat tyypillisesti itsenäisesti omasta työkohteestaan.

Talonmies huolehtii määrätystä kiinteistöstä ja sen ulkoalueista. Hän tekee itse pienempiä huolto- ja korjaustöitä, vaihtaa kuluneita osia ja esimerkiksi huolehtii lämmityksen toimivuudesta. Suurin osa talonmiehistä työskentelee yksittäisissä kiinteistöissä tai muutamia taloja käsittävissä taloyhtiöissä tai valtion ja kuntien laitoksissa kuten kouluissa.

LVI-asentaja työskentelee LVI-laitteiden parissa, jotka ovat keskeinen osa talotekniikkaa. Hän korjaa ja asentaa rakennusten lämpö-, vesi- ja ilmastointilaitteita. Työ on teknisesti monipuolista ja vaatii huolellisuutta ja asiakaspalvelutaitoja.

Kiinteistösihteeri työskentelee kiinteistöalan toimisto-, asiakaspalvelu- ja muissa sihteeritehtävissä. Hän hoitaa mm. vuokrasopimukset, vesilaskutuksen, autopaikkojen ja saunavuorojen jaot sekä vikailmoitukset. Kiinteistösihteeri voi lisäksi hoitaa asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden taloushallintoa ja kirjanpitoa. Työssä tarvitaan erityisesti asiakaspalvelutaitoja.

Kiinteistöpäällikkö vastaa kiinteistöjä omistavan tahon, esimerkiksi kunnan, seurakunnan tai yrityksen omistamien kiinteistöjen kunnossapidosta. Tehtäviin kuuluu mm. toiminnan koordinointia ja valvontaa sekä budjetointia.

Työpaikat

Kiinteistöpalveluyritykset. Kiinteistönhoitoyritykset. Kiinteistöhuoltoyritykset.

Ammatit

Kiinteistönhoitaja. Kiinteistöhuoltomies. Huoltomies. Laitosmies. Talonmies. LVI-asentaja. Kiinteistötyönjohtaja. Kiinteistösihteeri. Kiinteistöpäällikkö.

Kiinteistönhoidossa voidaan työskennellä myös muilla tehtävänimikkeillä.

Koulutus

Toisen asteen ammatillisissa oppilaitoksissa voidaan suorittaa kiinteistöpalvelujen perustutkinto. Kiinteistönhoitoon suuntautuen tutkintonimike on kiinteistönhoitaja. Toimitilapalveluihin suuntautuen tutkintonimike on toimitilahuoltaja.

Toisen asteen ammatillisissa oppilaitoksissa voidaan suorittaa myös mm. talotekniikan, rakennusalan, sähkö- ja automaatiotekniikan sekä kone- ja metallialan perustutkinnot.

Perustutkinnot voidaan suorittaa myös näyttötutkintona, joka on erityisesti aikuisille suunniteltu joustava tutkinnon suorittamistapa.

Näyttötutkintoina voidaan suorittaa myös mm. kiinteistönhoitajan, ilmastointiasentajan, ilmastointijärjestelmien puhdistajan, kylmäasentajan, lämmityslaiteasentajan, putkiasentajan, talonrakennusalan, teknisen eristäjän, teollisuusputkiasentajan, vesihuoltoalan, automaatioasentajan, sähköasentajan sekä kunnossapidon ammattitutkinnot.

Lisäksi voidaan suorittaa mm. kiinteistönhoitajan, putkiasentajan, ilmastointiasentajan, automaatioyliasentajan, sähköyliasentajan ja kunnossapidon erikoisammattitutkinnot.

Myös oppisopimus tarjoaa mahdollisuuden kouluttautua alalle.

Ammattikorkeakouluissa voi opiskella esimerkiksi talotekniikkaa, rakennustekniikkaa, automaatiotekniikkaa sekä sähkötekniikkaa. Tutkintonimike on tekniikan ammattikorkeakoulututkinto insinööri (AMK).

Yliopistoissa voi opiskella teknisiä tieteitä ja suuntautua esimerkiksi rakennustekniikkaan, automaatiotekniikkaan tai sähkötekniikkaan ja elektroniikkaan. Alempi korkeakoulututkinto on tekniikan kandidaatti. Ylempi korkeakoulututkinto on diplomi-insinööri.

Kiinteistösihteerin pohjakoulutuksena voi olla esimerkiksi toisen asteen ammatillisessa oppilaitoksessa suoritettava liiketalouden perustutkinto merkonomi tai ammattikorkeakoulussa suoritettava liiketalouden ammattikorkeakoulututkinto tradenomi (AMK).

Kiinteistöalan Koulutuskeskus KIINKO järjestää kiinteistösihteerin koulutusta, joka johtaa kiinteistösihteerin (KISI) tutkintoon.

Työllisyys

Yksityinen kiinteistöala työllistää noin 115 000 henkilöä. Kiinteistöpalvelut työllistävät yli 90 000 henkilöä, isännöintipalvelut reilut 3 000 ja muu kiinteistöliiketoiminta noin 20 000 henkilöä.

Kiinteistöpalvelualan työllisyyttä ylläpitää jatkuva tarve kiinteistöjen ylläpidolle, jotta esimerkiksi kodit, koulut ja työpaikat olisivat toimivia, terveellisiä, turvallisia ja viihtyisiä ympäristöjä.

Kiinteistöalan yhteiskunnallinen merkitys on huomattava, sillä yli 65 prosenttia suomalaisten varallisuudesta on sidottu kiinteistöihin. Suunnitelmallisella ja ammattimaisella ylläpidolla kiinteistöt pysyvät kunnossa ja niiden arvo säilyy.

Vahvasti kehittyvän ja monipuolistuvan yksityisen kiinteistöpalvelualan työpaikat säilyvät kotimaassa jatkossakin, sillä palveluja voidaan tuottaa vain paikallisesti. Ala työllistää vakaasti talouden suhdanteista riippumatta, eikä työpaikkoja voi siirtää ulkomaille.

Kiinteistöpalveluala tarjoaa rajattomasti uramahdollisuuksia, ja alan töihin voi kulkea monta erilaista polkua. Alalla tarvitaan osaajia kaikilta koulutusasteilta niin asiakkaalla työskentelevistä kiinteistöpalvelualan ammattilaisista erilaisiin liiketoiminnan kehittämisen ja hallinnon asiantuntijoihin. Tyypillisiä toimenkuvia ovat esimerkiksi toimitilahuoltaja, kiinteistönhoitaja, monipalvelutyöntekijä, palveluohjaaja, palvelupäällikkö ja aluejohtaja.

Alalla kansainvälisyys on arkipäivää ja monikulttuurisuus nähdään vahvuutena. Kiinteistöpalveluyritykset ovat edelläkävijöitä monimuotoisten ja -kulttuuristen työyhteisöjen johtamisessa.

Kehitysnäkymät

Kiinteistöpalvelualan tulevaisuudennäkymät ovat hyvät, koska kiinteistöjen hoidolle on jatkuva tarve. Asuin- ja muiden rakennusten on säilyttävä kunnossa, joten kiinteistöjä on hoidettava kaikissa talouden suhdanteissa, muuten seuraisi niiden arvon laskua ja asumis- tai työolosuhteiden muuttumista epäviihtyisiksi, epäterveellisiksi ja jopa vaarallisiksi. 

Kiinteistöihin sijoitettu varallisuus ja sen hoitaminen halutaan jättää näihin tehtäviin erikoistuneiden kiinteistöpalvelualan toimijoiden käsiin. Palveluja voidaan tuottaa vain paikallisesti, joten ala työllistää kotimaassa jatkossakin. 

Rakennuskannan vanhenemisen myötä rakennusten, asuntojen ja toimitilojen ylläpidon ja korjauksen tarve kasvaa nopeasti. Korjausrakentamisella ja ylläpidolla voidaan parantaa myös vanhojen rakennusten energia- ja ympäristötehokkuutta, mikä auttaa pienentämään energian kulutusta ja ilmastonmuutoksen torjunnassa. 

Kiinteistön käyttäjien vaatimukset liittyen ylläpitoon, terveellisyyteen ja turvallisuuteen ovat lisääntyneet. Uudentyyppisten palvelujen tarve on niin ikään kasvanut, esimerkkeinä toimitilapalvelut, turvapalvelut ja muut käyttäjien tarvitsemat palvelut. 

Kiinteistöpalveluala on nopeasti kehittyvä ala, jolla tarvitaan erityisesti asiakaspalvelutaitoisia moniosaajia. Etenkin kiinteistönhoitajien koulutuksessa painottuu asiakaslähtöinen palveluosaaminen. 

Monipalvelukulttuuri luo työntekijöille haasteita, sillä työnkuva voi olla hyvinkin laaja-alainen. Teknistymisen myötä työntekijän on hallittava yhä useampia teknisiä laitteita. Automaation ja tietotekniikan yleistyminen kiinteistöissä edellyttää niiden hallintaa. 

Alalla edellytetään hyvien perustietojen lisäksi valmiuksia elinikäiseen oppimiseen. Tavoitteena on, että kiinteistöissä työskentelevät eri alojen osaajat ymmärtävät, miten kunkin työ vaikuttaa kiinteistövarallisuuden kunnon ja arvon säilymiseen. 

Kiinteistöpalvelualalla kansainvälisyys on arkipäivää, ja monikulttuurisuus nähdään vahvuutena. Kiinteistöpalveluyritykset ovat edelläkävijöitä monimuotoisten ja monikulttuuristen työyhteisöjen johtamisessa. 

Alan yritykset käyttävät entistä enemmän myös omia voimavarojaan sekä alalle hakeutuvien työntekijöiden että jo palveluksessaan olevan henkilöstönsä kouluttamiseen. Kiinteistöpalvelualan tulevaisuuden kannalta on tärkeää löytää keinoja alan tunnettuuden, arvostuksen ja vetovoimaisuuden lisäämiseksi.

Lähialat

Muut kiinteistöpalvelualat: siivouspalvelut, toimitilapalvelut, tekniset palvelut (LVISKA), turvapalvelut. Kiinteistöjohtaminen. Isännöinti.

Kiinteistönhoito