Isännöinti

Johdanto

Isännöinti on kiinteistöjohtamista ja palvelua, jossa hoidetaan taloyhtiön taloutta, hallintoa ja kiinteistön kuntoa sekä järjestetään kiinteistön ja sen omistajien ja käyttäjien vaatimat siivous-, huolto- ja muut palvelut. Ammattitaitoinen isännöinti sekä lisää asumisviihtyisyyttä että ylläpitää ja nostaa kiinteistön arvoa. Ammattimaista isännöintiä tarvitsee noin 50 000 asunto-osakeyhtiötä, joissa asuu noin kaksi miljoonaa suomalaista.

Tuotteet ja palvelut

Kiinteistöpalvelualalla toimivat yritykset tarjoavat monipuolisia kiinteistöpalveluita, joita ovat muun muassa siivous- ja puhdistuspalvelut, kiinteistönhuolto- ja ylläpitopalvelut, erilaiset toimitila- ja käyttäjäpalvelut, tekniset palvelut, turvapalvelut, ympäristöpalvelut, isännöinti ja kiinteistön hallinnointipalvelut.

Kiinteistöpalveluja tuottavat yritykset ovat usein erikoistuneet tietyn palvelun tuottamiseen kuten esimerkiksi siivoukseen tai kiinteistönhuoltoon, mutta suuremmat kiinteistöpalveluyritykset tarjoavat useista kiinteistöpalveluista koostuvia kokonaisuuksia.

Kiinteistöpalvelualalle on keskeistä kiinteistöjen näkeminen kokonaisuuksina, joiden korjaukseen sekä kunnossa- ja ylläpitoon tarvitaan monenlaista osaamista. Monipalvelukulttuurin yleistymisen myötä erilliset palvelut kytkeytyvät yhä voimakkaammin toisiinsa, mikä näkyy myös vastuualueiden ja toimenkuvien laajentumisena.

Kiinteistöpalvelualan asiakkaita ovat esimerkiksi valtion ja kuntien virastot ja laitokset, kaupan alan yritykset, majoitus- ja ravitsemisalan yritykset, terveydenhuollon ja sosiaalialan yritykset, toimisto- ja liikekiinteistöt, teollisuuden tuotantolaitokset, logistiikkayritykset sekä taloyhtiöt.

Tässä esiteltävä Isännöinti on yksi kiinteistöpalvelujen osa-alue. Katso myös Siivouspalvelut, Kiinteistönhoito, Toimitilapalvelut, Tekniset (LVISKA) palvelut ja Turvapalvelut.

Isännöinti on taloyhtiön asioiden hoitoa

Isännöinti on taloyhtiön asioiden hoitoa, johon sisältyy toiminnallista johtamista, edunvalvontaa ja asiantuntijapalveluita sekä asioiden valmistelua, esittelyä ja päätösten toteuttamista.

Taloyhtiöt eli asunto-osakeyhtiöt, vuokra-asuntoyhtiöt ja liikekiinteistöyhtiöt hankkivat isännöintipalveluja isännöintiyrityksiltä. Taloyhtiön hallitus vastaa isännöintipalvelun hankinnasta.

Isännöinnissä on lain mukaan huolehdittava taloyhtiön juoksevasta hallinnosta hallituksen antamien ohjeiden mukaisesti. Myös kirjanpidon on oltava lainmukainen ja varainhoidon luotettavalla tavalla järjestetty. Muut isännöintipalvelut sovitaan taloyhtiön ja isännöintiyrityksen välillä.

Hallinnointiin ja talouteen liittyviä isännöinnin palveluita ovat esimerkiksi asioiden valmistelu kokouksiin, kokousten päätösten toteuttaminen, yhtiön palveluiden hankinta ja sopimusten tekeminen, valvontatehtävät, ilmoitukset viranomaisille sekä taloussuunnittelun ja laskentatoimen tehtävät.

Isännöinnin tekniset palvelut liittyvät kiinteistön hoidon ja kunnossapidon järjestämiseen. Isännöintiyritykset välittävät taloyhtiöille kiinteistöhoitopalveluita, joita tarjoavat huolto-, siivous- ja jätehuoltoyritykset. Suunnitelmallisen hoidon ansiosta kiinteistöjen kunto, viihtyisyys ja arvo säilyvät.

Perusparannusten ja peruskorjausten esivalmistelu, käynnistäminen ja koordinointi kuuluvat isännöintiyrityksen palveluihin. Isännöintiyritys voi tarjota myös korjaushankkeiden projektinjohtopalveluita.

Isännöintialan työtehtäviä

Isännöitsijä työskentelee isännöintiyrityksessä kiinteistöjohdollisissa tehtävissä. Hän johtaa ja organisoi hoitamiensa asiakasyhtiöiden asioita. Asiakkaat voivat olla liike- tai asuinkiinteistöyhtiöitä.

Isännöitsijän tärkein tehtävä on hallitustyöskentely. Hän valmistelee yhtiön asiat päätöksentekoa varten, esittelee ne yhtiön hallitukselle ja huolehtii päätösten toimeenpanosta. Toinen tärkeä tehtäväalue on kiinteistön elinkaaren suunnitelmallinen hallinta, mikä tarkoittaa huolehtimista sen arvon säilymisestä tai noususta.

Kiinteistöalan asiantuntijana isännöitsijä tuntee kiinteistönhoidon ja perusparannusten ratkaisut. Kiinteistöjen ikääntyessä on yhä tärkeämpää tehdä kuntoarvioita ja pitkäntähtäimen korjaussuunnitelmia, jotta kiinteistön arvo ja asumisviihtyvyys säilyvät.

Taloyhtiön hoitajana ja neuvonantajana isännöitsijältä vaaditaan laaja-alaista asioiden hallintaa. Hänen on tunnettava monenlaisia kiinteistöön liittyviä asioita, kuten hallintoa, taloutta, tekniikkaa ja juridiikkaa. Isännöitsijän työ on pitkälti palveluammatti, jossa vaaditaan kykyä tulla toimeen erilaisten ihmisten kanssa.

Isännöitsijä voi olla erikoistunut rakennusteknisiin asioihin. Pelkästään näihin tehtäviin erikoistuneita isännöitsijöitä kutsutaan esimerkiksi teknisiksi isännöitsijöiksi, teknisiksi asiantuntijoiksi tai projektipäälliköiksi.

Kiinteistösihteeri työskentelee kiinteistöalan toimisto-, asiakaspalvelu- ja muissa sihteeritehtävissä. Hän hoitaa mm. vuokrasopimukset, vesilaskutuksen, autopaikkojen ja saunavuorojen jaot sekä vikailmoitukset. Kiinteistösihteeri voi lisäksi hoitaa asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden taloushallintoa ja kirjanpitoa. Työssä tarvitaan erityisesti asiakaspalvelutaitoja.

Työpaikat

Isännöintiyritykset. Management-yritykset.

Isännöintialalla toimii Suomessa noin 800 yritystä. Suurin osa alan yrityksistä on 1-4 hengen yrityksiä, alan suurimmissa yrityksissä työskentelee satoja henkilöitä.

Ammatit

Isännöitsijä. Tekninen isännöitsijä. Tekninen asiantuntija. Manageri. Kiinteistöpäällikkö. Kiinteistösihteeri. Kirjanpitäjä.

Koulutus

Isännöitsijänä toimitaan monilla eri koulutustaustoilla. Sopiva pohjakoulutus on kaupallinen tai teknillinen koulutus riippuen työtehtävien painotuksesta. Tavallisimmin isännöitsijällä on talouden ja hallinnon alan peruskoulutus ja jokin isännöintialan täydennyskoulutus.

Toisen asteen ammatillisissa oppilaitoksissa voidaan suorittaa liiketalouden perustutkinto. Tutkintonimike on merkonomi.

Perustutkinnon voi suorittaa myös näyttötutkintona, joka on erityisesti aikuisille suunniteltu joustava tutkinnon suorittamistapa.

Näyttötutkintona voidaan suorittaa myös isännöinnin ammattitutkinto. Tutkintoon valmistavaa koulutusta järjestävät useat oppilaitokset.

Oppisopimuskoulutus on yksi mahdollinen tie isännöitsijän ammattiin.

Joissakin ammattikorkeakouluissa järjestetään kiinteistöjohtamisen ja isännöinnin koulutusta osana liiketalouden tai insinöörin koulutusta. Tutkintonimike on liiketalouden ammattikorkeakoulututkinto tradenomi (AMK) tai tekniikan ammattikorkeakoulututkinto insinööri (AMK).

Toimitilajohtamista voi opiskella osana matkailu- ja ravitsemisalan ammattikorkeakoulututkintoa restonomi (AMK).

Tekniseen isännöintiin soveltuvaa koulutusta järjestetään rakennustekniikan sekä talotekniikan suuntautumisvaihtoehdoissa tutkintonimikkeenä tekniikan ammattikorkeakoulututkinto insinööri (AMK).

Ammattikorkeakouluissa järjestetään myös isännöinnin erikoistumisopintoja.

Isännöintikoulutusta on tarjolla myös yliopistoissa, esimerkkeinä Aalto-yliopistossa kiinteistöjohtaminen, Hankenin ja TKK:n järjestämä kiinteistörahoituksen koulutusohjelma sekä Tampereen teknillisen yliopiston kiinteistöjohtamisen opinnot.

Kiinteistösihteerin pohjakoulutuksena voi olla esimerkiksi toisen asteen ammatillisissa oppilaitoksissa suoritettava liiketalouden perustutkinto merkonomi tai ammattikorkeakouluissa suoritettava liiketalouden ammattikorkeakoulututkinto tradenomi (AMK).

Kiinteistöalan Koulutuskeskus KIINKO järjestää alan peruskoulutusta sekä jatko- ja täydennyskoulutusta.

Kiinteistösihteerin koulutus ja tutkinto (KISI) on tarkoitettu kiinteistöalan toimisto-, asiakaspalvelu- ja muissa sihteeritehtävissä toimiville.

Isännöitsijän koulutus ja tutkinto (ITS)® on täydennyskoulutus isännöitsijöille, joilla on vähintään vuosi kokemusta isännöintitehtävistä.

Teknisen isännöitsijän koulutus ja tutkinto (ITS-TEK) on suuntautumisvaihtoehto teknisen tietotaidon lisäämiseksi.

Johtavan ammatti-isännöitsijän koulutus ja tutkinto (AIT®) on kokeneille päätoimisille isännöitsijöille tarkoitettu täydennyskoulutus.

Työllisyys

Isännöintialalla työskentelee yhteensä noin 5 000 henkilöä, joista isännöitsijöitä on noin 2 500 ja muita asiantuntijoita noin 2 500 (v. 2017). Nämä ovat mm. kiinteistösihteereitä, teknisiä asiantuntijoita, kirjanpitäjiä, reskontranhoitajia ja nettitukihenkilöitä. Isännöintiyrityksiä on noin 700. Tyypillisesti alan yrityksessä työskentelee 3-5 työntekijää.

Isännöintialan työllisyyttä ylläpitää jatkuva tarve taloyhtiöiden asioiden hoidolle, asumisen toimivuudesta huolehtimiselle sekä asuntojen ja kiinteistöjen arvon säilyttämisen tärkeys. Työllisyyttä edistävät myös ylläpidon ja rakennusten peruskorjausten lisääntyminen sekä energiatehokkuustavoitteet. Asiakkaiden kasvavat vaatimukset lisäävät työn määrää.

Isännöintialan työllisyystilanne on hyvä. Isännöitsijöitä, teknisiä asiantuntijoita ja muita alan ammattilaisia tarvitaan nykyistä enemmän. Varsinkin suurimmissa kaupungeissa on jopa pulaa työntekijöistä. Uusia työntekijöitä tarvitaan myös, koska alalla on käynnissä sukupolvenvaihdos. Arviolta noin puolet alla työskentelevistä jää eläkkeelle seuraavan 10 vuoden aikana. Alalle ei ole koulutettu tarpeeksi uusia ammattilaisia.

Isännöintiala on kasvuala ja vakaa työllistäjä, sillä alan palveluja tarvitaan talouden suhdanteista huolimatta. Alalla tarvitaan tietämystä juridiikasta, taloudesta ja kiinteistötekniikasta sekä asiakaspalvelun ja viestinnän osaamista.

Kehitysnäkymät

Isännöintialan kehitykseen vaikuttavia keskeisiä tekijöitä ovat kasvavat palveluvaatimukset ja tehokkuusvaatimukset, rakennuskannan vanheneminen ja lisääntyvä korjaustarve, väestön ikääntyminen, kansainvälistyminen, lainsäädännön muutokset ja kokeneiden isännöitsijöiden jääminen eläkkeelle. 

Kaupungistuminen lisää isännöinnin kysyntää kasvukeskuksissa, mutta isännöinnin merkitys korostuu väestömäärältään taantuvilla alueillakin. Asunnot ja kiinteistöt ymmärretään useammin sijoituksina, joiden arvosta on pidettävä jatkuvaa huolta. Haasteena on saada aktiivisia ja kokeneita henkilöitä taloyhtiöiden hallituksiin sekä osakkaiden ja asukkaiden varojen riittävyys tarvittaviin investointeihin. 

Isännöintiyrityksiltä odotetaan enemmän ja parempaa palvelua. Kiinteistöjen hallinnolle ja ylläpidolle asetetaan yhä suurempia vaatimuksia, koska asumiselta halutaan enemmän laatua ja ympäristö- ja energiatehokkuusvaatimukset korostuvat. Kilpailun tiukentuessa palvelujen hintoja ei kuitenkaan ole varaa nostaa, joten toiminnan tehokkuutta on lisättävä. Palvelut pitää pystyä tuottamaan samalla henkilöstömäärällä. 

Digitalisaatio voi parantaa asiakaspalvelua ja asiakaskokemusta esimerkiksi tehostamalla hallintoa, sujuvoittamalla viestintää, vertailemalla hankintoja ja lisäämällä toimintojen läpinäkyvyyttä. Isännöintiyritysten olisi selvitettävä, mitä isännöinniltä toivotaan, ja taloyhtiöiden hallitusten tulisi kuunnella asukkaita ja osakkaita, mitä palveluja halutaan. 

Rakennuskannan vanhenemisen myötä niiden ylläpidon ja korjauksen tarve kasvaa nopeasti. Asuinkiinteistöjä peruskorjataankin kiihtyvällä vauhdilla. Julkisivu- ja putkistosaneeraukset sekä muut kiinteistöjen korjaukset muuttuvat haastavammiksi ja vaativat uudenlaista osaamista. 

Ikääntyneet ihmiset tarvitsevat turvallisen, helppokulkuisen ja helppokäyttöisen asuinympäristön, mikä tulee ottaa huomioon kiinteistöjen palveluissa ja toiminnoissa. Asumis-, hoiva- ja hyvinvointipalveluiden kysynnän myötä lisääntyy myös näiden palvelujen välittäminen. Väestön ikääntymisen asumishaasteet voidaan kääntää koko kansantalouden eduksi, jos tällaisesta palvelumuodosta onnistutaan luomaan vientituote. 

Kiinteistöala kansainvälistyy ulkomaisten sijoittajien myötä, mutta myös kiinteistöjen käyttäjät tulevat monista eri kulttuureista. Kansainväliset yhteistyökumppanit ja palveluiden tarjoajat yleistyvät. 

Tulevaisuuden isännöinti on entistä enemmän asiakaspalvelua, viestintää ja talouden asiantuntemusta. Alalla tarvitaan palvelujen hankintojen osaamista, laintuntemusta ja verkostoitumistaitoja sekä suunnittelun osaamista ja ongelmanratkaisutaitoja. 

Isännöitsijöitä jää lähivuosina eläkkeelle huomattava määrä, ja heidän tilalle tarvitaan uusia osaajia. Lisäksi on tärkeää säilyttää tietotaito ja olemassa olevat yhteistyöverkostot. Osaamistason varmistamiseksi ja uusien tekijöiden saamiseksi on tärkeää, että alalle koulutetaan riittävästi kaikilla koulutusasteilla ja aikuiskoulutuksena. 

Keskeisimmät Isännöintiliiton lainsäädännölliset vaikuttamistoimet liittyvät sähköiseen asunto-osakerekisteriin Asrekiin, joka yhdistää asunto-osakkeita koskevat tiedot ja omistajamerkinnät sähköiseksi palveluksi, jonka avulla tietojen saatavuus, luotettavuus ja kattavuus paranevat. Niin ikään purkavan lisärakentamisen päätöksenteon helpottamista asunto-osakelaissa pidetään tärkeänä.

Lähialat

Isännöinti on osa laajempaa kokonaisuutta, kiinteistöjohtamista. Kiinteistöjohtaminen voidaan jaotella kiinteistöomaisuuden hoitoon, kiinteistöjen hallintaan ja hoitoon ja toimitilajohtamiseen. Kiinteistöjohtamiseen kuuluu kiinteistöjen talouteen, hankintaan, hallintaan, vuokraamiseen, luovuttamiseen ja kiinteistöliiketoimintaan liittyviä toimintoja.

Kiinteistöpalvelualat: siivouspalvelut, kiinteistönhoito, toimitilapalvelut, tekniset palvelut (LVISKA), turvapalvelut.

Isännöinti