Kiinteistönvälitysala

Johdanto

Kiinteistönvälitysalan palveluihin kuuluvat välityspalvelut sekä neuvonta- ja arviointipalvelut. Kiinteistönvälitys kohdistuu myynnissä oleviin kohteisiin. Vuokrakohteiden välityksessä puhutaan vuokravälityksestä. Kiinteistöillä on käyttötarpeensa lisäksi suuri merkitys myös sijoituskohteina ja rahoitustoiminnoissa luottojen vakuuksina. Kiinteistöjen kansantaloudellinen merkitys on huomattava, sillä kansallisvarallisuudestamme jopa yli 60 prosenttia on rakennuksissa ja tonteissa.

Tuotteet ja palvelut

Kiinteistönvälitys ja vuokravälitys

Kiinteistönvälityksessä toimivien yritysten palveluihin kuuluvat välityspalvelut, jotka kohdistuvat myynnissä oleviin kohteisiin tai vuokrakohteisiin, sekä neuvonta- ja arviointipalvelut. Välitystoiminta on keskeinen osa kiinteistöalaa, sillä sen toiminta liittyy kaupan tai vuokrasopimuksen syntyyn kiinteistönomistajien ja ostajien tai vuokraajien välillä.

Kiinteistönvälitys on liiketoimintaa, jossa välittäjänä toimiva taho toimii kiinteistön tms. omistajan ja ostajan välillä sopimuksen ja kaupan aikaansaamiseksi. Välittäjä ei osta kohdetta itselleen, hän ainoastaan välittää sen omistajalta ostajalle palkkiota vastaan. Palkkio on suuressa osassa välityssopimuksia 3-4 prosenttia kauppahinnasta.

Välitystoiminta voi kohdistua kiinteistöihin eli maa-alueisiin rakennuksineen, rakennuksiin, asuntoihin eli asunto-osakkeisiin, loma-osakkeisiin, toimitiloihin tai tontteihin. Yksittäiset kohteet vaihtelevat teollisuusrakennuksista omakotitaloihin ja kerrostaloasuntoihin. Vuokravälityksellä puolestaan tarkoitetaan asuinhuoneistojen ja toimitilojen vuokrausta.

Maanvuokrasopimuksen solmimiseen tähtäävä välitystoiminta luetaan kiinteistönvälityksen piiriin, koska se on hyvin pitkäaikaista ja taloudelliselta merkitykseltään lähellä kiinteistön kauppaa.

Välittäjänä voi toimia kiinteistönvälitysalan yritys, mutta myös muun alan yritys, säätiö, rakennuttaja, rakennusliike tai yksityishenkilö. Myös pankit ja kunnat harjoittavat jonkin verran välitystoimintaa. Asiakkaita ja toimeksiantajia ovat pääasiassa yksityishenkilöt, perikunnat, sijoittajat ja rakennusliikkeet sekä asianajotoimistot, kunnat ja kaupungit.

Kiinteistönvälitysyritysten tarjoamiin palveluihin kuuluvat myös kiinteistöjen, rakennusten ja tonttien arviointi, huutokauppa ja kiinteistöalan asiantuntijapalvelut. Välitysliikkeet voivat tarjota esimerkiksi notariaattipalveluja kuten erilaisten perhe- ja perintöoikeudellisten asiakirjojen laadintaa sekä mm. lainhuuto- ja kiinnityshakemusten tekemistä. Välitysliikkeet voivat tarjota myös muuttopalveluja sekä asuntojen sisustamiseen liittyviä palveluja.

Joillakin välitysliikkeillä on myös isännöintitoimintaa, tilintarkastustoimintaa, kuntotarkastusten tekemistä taikka uudisrakentamista. Jotkut kiinteistönvälittäjät toimivat myös kaupanvahvistajina, mikä edellyttää erillistä tuomioistuimen määräystä.

Suuremmissa yrityksissä erityyppisten kohteiden välitystä hoitamaan on perustettu omat osastonsa, esimerkiksi toimitilapalvelut, asunnonvälitys ja vuokravälitys. Pienet yritykset pienemmillä paikkakunnilla hoitavat yleensä omalla toiminta-alueellaan kaikenlaisten kohteiden välitystä. Erikoistuminen on selkeää varsinkin suuremmissa kaupungeissa.

Työ kiinteistönvälitysalalla

Suurin osa kiinteistöalan henkilöstöstä on kiinteistönvälittäjiä tai vuokravälittäjiä. Alalla työskentelee myös paljon myyntiedustajia ja myyntisihteereitä. Loput ovat pääasiassa esimies- ja johtoasemassa olevia kuten yritysten omistajia, toimipisteen vetäjiä tai myyntijohtajia ja -päälliköitä.

Kiinteistönvälitysliikkeellä on oltava vastaava hoitaja, jolla on kiinteistönvälittäjäkokeessa osoitettu ammattipätevyys, LKV-pätevyys.

Kiinteistönvälitysalan henkilöstön pääasiallinen toimenkuva on useimmiten asuntojen ja asuinkiinteistöjen välitys. Kiinteistöarvioinnit ja vuokravälitys ovat myös tyypillisiä toimenkuvia. Toimitilavälitys ja yrityksen sisäiset tukitoiminnot ovat niin ikään monen pääasiallista työtä.

Kiinteistönvälittäjän tehtävänä on taata kauppa oikeaan hintaan. Välitystapahtuma käynnistyy, kun omistaja ottaa yhteyttä kiinteistönvälittäjään ja esittelee tälle myyntikohteen. Kiinteistönvälittäjät hankkivat myös itse uusia toimeksiantoja.

Kiinteistönvälittäjä selvittää kiinteistön tai muun kohteen arvon. Toimeksiannosta tehdään kirjallinen myyntitoimeksianto, jossa sovitaan myyntihinnasta, välityspalkkioista jne. Kiinteistönvälittäjä neuvoo myös kaupankäyntiin liittyvissä asioissa, kuten rahoituksessa.

Kiinteistönvälittäjä ilmoittaa kaupattavasta kiinteistöstä lehdissä, internetissä jne. sekä järjestää näyttötilaisuuksia ja esittelee kohdetta. Hän voi olla erikoistunut tietyntyyppisiin tai tietyllä alueella sijaitseviin kiinteistöihin.

Kiinteistönvälittäjät työskentelevät sekä toimistossa että myyntikohteissa. Työ on periaatteessa päivätyötä, mutta käytännössä esittelyt järjestetään yleensä viikonloppuisin, joten työaika on usein epäsäännöllinen. Noin kolmannes tekee yli 50 tuntia viikossa. Kohteesta toiseen liikutaan yleensä autolla.

Työajasta suurin osa menee myyntikohteiden hankintaan ja esittelyihin. Myös myyntityö toimistolla, esitteiden laatimiset ja tietojen syöttö internetiin sekä tarjousneuvottelut ja kaupanteot ovat työajan käytön suhteen keskeisiä tehtäväalueita.

Kiinteistönvälitystyössä tärkeitä osaamisalueita ovat markkinointi- ja myyntitaidot, asiakaspalvelutaidot, kiinteistöjen tuntemus, sopimusten hallinta, luottamuksellisuus sekä neuvottelutaidot. Ammattitaitoa on pidettävä säännöllisesti yllä alan kehitystä seuraamalla ja koulutuksiin osallistumalla.

Muiden tahojen harjoittama myynti- ja vuokraustoiminta

Kiinteistönvälitysliikkeet eivät hoida kaikkia kiinteistöjen, rakennusten, asuntojen ja tonttien kauppoja. Kiinteistöjä esimerkiksi rakennutetaan suoraan myyntitarkoitukseen, jolloin rakennuttaja tai rakennusliike voi itse hoitaa myynnin tai tekee sen rinnakkain välitysliikkeen kanssa.

Kauppa voidaan hoitaa myös suoraan yksityishenkilöiden ja muiden tahojen välillä. Kiinteistöjä ja asuntoja hankitaan paitsi omaan tarpeeseen, myös sijoitusmielessä.

Myös vuokraus- ja alivuokraustoiminta on laajempaa kuin kiinteistöalan yritysten harjoittama vuokravälitys. Asuntoja vuokraavat suoraan mm. yksityishenkilöt, kiinteistöyhtiöt, opiskelija-asuntosäätiöt jne.

Työpaikat

Kiinteistönvälitysyritykset. Kiinteistönvälittäjiä työskentelee myös itsenäisinä yrittäjinä sekä myyntiedustajina mm. pankeissa ja rakennusliikkeissä.

Ammatit

Edustaja, kiinteistöarvioitsija, kiinteistöedustaja, kiinteistökonsultti, kiinteistömanageri, kiinteistösihteeri, kiinteistönvälittäjä, myyntiedustaja, myyntijohtaja, myyntipäällikkö, myyntisihteeri, myyntiassistentti, myyntineuvottelija, vuokravälittäjä, toimipisteen vetäjä, yrittäjä.

Kiinteistönvälitysalalla voidaan toimia myös muilla ammatti- tai tehtävänimikkeillä.

Koulutus

Kiinteistönvälityksessä voidaan toimia erilaisin koulutustaustoin. Yleisimmät koulutustaustat ovat kauppa, liiketalous ja hallinto.

Toisen asteen ammatillisissa oppilaitoksissa voi suorittaa liiketalouden perustutkinnon. Tutkintonimike on merkonomi.

Perustutkinnon voi suorittaa myös näyttötutkintona, joka on erityisesti aikuisille suunniteltu joustava tutkinnon suorittamistapa.

Näyttötutkintona voidaan suorittaa myös kiinteistönvälitysalan ammattitutkinto.

Myös oppisopimuskoulutus tarjoaa mahdollisuuden kouluttautua alalle.

Ammattikorkeakouluissa voi opiskella liiketaloutta. Tutkintonimike on liiketalouden ammattikorkeakoulututkinto tradenomi (AMK).

Yliopistoissa voi opiskella kauppatieteitä. Alempi korkeakoulututkinto on kauppatieteiden kandidaatti. Ylempi korkeakoulututkinto on kauppatieteiden maisteri.

Kiinteistöalan Koulutuskeskus KIINKO tarjoaa kiinteistönvälityksen, vuokravälityksen ja kiinteistöarvioinnin koulutusta: Kiinteistöedustajan koulutus ja tutkinto (KED), Kiinteistönvälitysalan ammattitutkinto (KiAT), Kiinteistönvälittäjäkokeeseen valmentautuminen (LKV-valmennus), Ylempi kiinteistönvälittäjän koulutus ja tutkinto (YKV), Vuokravälittäjän tutkinto (VuT), Vuokrahuoneiston välittäjäkokeeseen valmentautuminen (LVV-valmennus) sekä kiinteistön arvioijille suunnattua koulutusta.

Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto SKVL ry järjestää myös koulutustilaisuuksia.

Markkinointi-instituutissa voi opiskella kiinteistönvälitystä. Tarjolla on mm. kiinteistönvälittäjän koulutusohjelma. Myös AEL tarjoaa kiinteistöalan koulutusta.

Työllisyys

Kiinteistönvälitysala työllistää noin 5 000 henkilöä (v. 2017). Kiinteistönvälitysalan yrityksiä on maassamme lähes 1 500. Tyypillisessä alan työpaikassa on 6-10 kiinteistönvälitystehtäviä hoitavaa ammattilaista.

Työllisyys riippuu asuntokauppojen määristä, joihin vaikuttavat mm. talouden suhdannevaihtelut, kuluttajien ostovoima, luottamus talouteen ja korkotaso. Asuntokaupan käydessä hyvin työllisyystilanne on hyvä ja alalle tarvitaan uusia työntekijöitä. Yritysten käyttämät palkkausmallit perustuvat tavallisesti myyntituloksiin sidottuihin provisioihin.

Työllistymistä edesauttavat koulutus ja ammattitaito. Kysyttyjä ovat erityisesti ammattilaiset, joilla on LKV-pätevyys. Välitysliikkeen palveluksessa välitystehtäviä suorittavasta henkilöstöstä vähintään puolella on oltava tämä ammattipätevyys. Työllistymistä edesauttavat myös asiantuntevuus, asiakaspalvelutaidot ja halu kehittyä sekä itsenäinen työskentelyote ja ahkeruus, sillä työmäärät ovat yleensä suurehkot.

Alalta poistuvien tilalle tarvitaan uusia työntekijöitä. Työntekijöiden suuri vaihtuvuus nähdään alalla merkittävänä ongelmana. Alan arvostusta ja houkuttelevuutta pyritään lisäämään julkisuusmielikuvaa kehittämällä sekä pakollisen tutkinnon myötä.

Kehitysnäkymät

Kiinteistönvälitysalan kehitykseen vaikuttavia tekijöitä ovat esimerkiksi talouden suhdanteiden vaihtelut, rakentamisen ja kaavoittamisen vilkkaus, lainsäädännön muutokset ja verotusaste sekä uudet palvelumuodot ja digitalisaatio. 

Kilpailu kiristyy alan kansainvälistymisen myötä. Odotettavissa on, että ulkomaiset yritykset tulevat Suomeen todennäköisesti ostamalla kotimaisia ketjuja. Kilpailun kiristyessä suuret välitystoimistot kasvavat ja pienten asema heikkenee. 

Maantieteellinen muutos toimintakentässä on, että pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa toimintaa on enemmän samalla kun muuttotappiokunnat tyhjenevät. Välittäjien määrä vaihtelee suhdanteiden mukaan. Kun kauppa käy hyvin, alalle tulee uusia toimijoita, ja kun kauppa ei käy, alalta poistuu ihmisiä muihin töihin. 

Digitalisaation myötä verkkopalvelujen ja sosiaalisen median merkitys on yhä suurempi. Asuntokauppaa ja vuokravälitystä tehdään entistä enemmän verkon kautta. Virtuaaliset asuntonäytöt yleistyvät tulevaisuudessa. Kiinteistönvälittäjien työhön tulee enemmän näihin liittyviä tehtäviä, mutta heidän roolinsa säilyy muuten entisellään. 

Henkilökohtainen kontakti ammattitaitoisen välittäjän kanssa on edelleen tärkeää. Esimerkiksi asuntokauppaan liittyvä lainsäädäntö muuttuu jatkuvasti, minkä vuoksi asiakkaiden on vaikeaa pysyä lakiasioiden perässä. Tällöin korostuu välittäjän lainopillinen osaaminen. Asuntokauppaan liittyvien vastuiden, velvoitteiden ja taloudellisten riskien kertominen asiakkaalle on hoidettava hyvin. 

Ammattitaitovaatimukset koventuvat johtuen kiristyvästä kilpailusta ja asiakkaiden kohonneista laatuvaatimuksista. Asiakkaat haluavat yhä yksilöllisempää palvelua. Osaamisessa korostuvat asiantuntemus, vastuullinen toiminta, luotettavuus ja eettisyys sekä kyky toimia pitkäjännitteisesti asiakkaan neuvonantajana. Yhteistyö-, neuvottelu- ja ongelmanratkaisutaitojen lisäksi välittäjät tarvitsevat entistä enemmän digiosaamista. 

Kiinteistönvälityksessä koulutuksen ja ammattitaidon merkitys tulevat kasvamaan tulevaisuudessa entisestään, jotta alan toiminnan laatu säilyisi korkealla tasolla. Lain mukaan välitysliikkeellä ja sen eri toimipisteissä välitystehtäviä suorittavasta henkilöstöstä vähintään puolella on oltava LKV/LVV-tutkinto. Pätevät kiinteistönvälittäjät sijoittuvat kuitenkin välitysliikkeiden palvelukseen epätasaisesti. 

Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto on kiinteistönvälitysalan yritysten ja järjestöjen valtakunnallinen etu- ja kattojärjestö. Järjestön tavoitteita ovat entistä osaavampi ja arvostetumpi välitysalan ammattilaisuus, selkeämmät ja läpinäkyvämmät alan pelisäännöt, hyvän kiinteistönvälitystavan mukainen toiminta, asuntokaupan avoimuuden edistäminen ja entistä turvallisempi asuntokauppa Suomessa.

Lähialat

Myyntityö. Markkinointiala. Isännöinti. Kiinteistönhoito. Rakennusala. Pankkiala.

Kiinteistönvälitysala